Grandes fondos preparan la salida de miles de viviendas en alquiler, muchas de ellas adquiridas tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, con la vista puesta en maximizar el beneficio en un contexto de precios disparados

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Grandes fondos de inversión preparan la venta en España de miles de viviendas en alquiler, que compraron en los últimos años y de las que ahora quieren deshacerse en un contexto de altos precios. Muchos de esos inmuebles, que se contabilizan en torno a los 25.000, fueron adquiridos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, en un periodo de trasvase de las familias a los bancos y, de estos, a estas entidades, conocidas como fondos buitre.

Entre los fondos que preparan la salida de grandes paquetes de sus activos estarían Cerberus, Ares, Azora y Blackstone, uno de los mayores caseros del país. Precisamente, a mediados de septiembre, Bloomberg adelantó la intención de esta compañía de deshacerse de 5.300 viviendas en alquiler, gestionadas por su filial Fidere, por unos 1.200 millones de euros.

La operación estaría asesorada por JLL y el despacho Eastdil Secured, que también estarían al frente de la desinversión de otros 6.000 inmuebles de Ares, gestionados por Avalon. Desde la consultora, que también estaría involucrada en la venta de un gran paquete de viviendas de Cerberus, han declinado hacer declaraciones sobre estos procesos. Esta última operación, incluiría entre 3500 y 4000 inmuebles, por un valor aproximado de entre 750 y 900 millones de euros, según publicó Expansión en octubre.

La otra gran operación que completa el cuadrilátero sería la de la cartera de más de 9.000 viviendas, por unos 1.800 millones de euros, de Nestar. Este fondo, antes Lazora, cuenta con la participación de CREIM y Madison International Realty. Este movimiento, que avanzó Cinco Días en mayo, buscaría dar entreda a nuevos inversores que se hagan cargo de uno de los mayores paquetes de casas en alquiler en España.

Estos movimientos no sorprenden en un sector que se mueve por ciclos de inversión. Y estos fondos, que aumentaron su presencia en el país tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la caída de los precios de la vivienda y el trasvase de miles de familias de la propiedad al alquiler, los han cumplido ya. “Nunca tiene una duración eterna: invierten, se mantienen un tiempo y salen entre 7 y 9 años después”, explica el director general de residencial de la consultora Colliers, Antonio de la Fuente.

En este sentido, estos fondos adquirieron viviendas cuando los precios estaban en mínimos, rentabilizaron la gestión de los alquileres y planean colocarlas ahora que los precios están disparados. “Los institucionales exigen una rentabilidad tan alta que hace que las viviendas en alquiler pierdan atractivo frente a la alternativa de viviendas en venta”, explica el experto, sobre todo en un contexto en el que la rentabilidad del fondo soberano aleman, considerado libre de riesgo, está en una rentabilidad “infinitamente superior” que cuando estas empresas comenzaron a invertir.

La rentabilidad del bund alemán, que llegó a estar en negativo en 2020, se sitúa ahora en el entorno del 2,7%. Y eso arrastra hacia arriba la exigencia de otras inversiones. “Cuando el bono alemán estaba al 0%, se exigía [por el alquiler] una rentabilidad del 2,8 o el 3%, pero ahora se pide un 4,5%”, indica De la Fuente. Según los últimos indicadores del mercado inmobiliario, publicados por el Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler estaba en el tercer trimestre de 2025 en el 3,1%, mientras la rentabilidad total de la vivienda rondaba el 16% en el trimestre anterior, el último dato disponible.

"Los inversores analizan el mercado de forma fría y ven si compensa o no compensa. Si sus objetivos de rentabilidad se cumplen, invierten aquí. Si no, se van a otro sitio"

“El precio de los alquileres sube por encima del 10%, pero también sube el precio de la venta”, razona el experto, que aclara que, pese a que la vivienda es una necesidad básica, el fin último de estos vehículos de inversión es obtener la mayor rentabilidad: “Los inversores analizan el mercado de forma fría y ven si compensa o no compensa. Si sus objetivos de rentabilidad se cumplen, invierten aquí. Si no, se van a otro sitio”.

“Los fondos llevan anunciando la venta de su stock desde hace, al menos, siete años”, indica el investigador en vivienda Jaime Palomera, que señala “un espejo con los anuncios en materia legislativa”. “En 2019, cuando se cambia la duración de los contratos de tres a siete años, Blackstone dice que se va a ir de España. Ocurre algo similar en la negociación de la Ley de Vivienda. Ahora la impresión es que van más en serio, ante la posibilidad de que se aprueben nuevas normas”, sostiene este experto. Sobre la mesa están los cambios en la tributación de las Socimis planteados por el Gobierno o la posibilidad de limitar la compra especulativa de vivienda, que Catalunya se ha abierto a explorar ante la demanda de los Comuns, ERC y la CUP.

Venta en bloque o vivienda a vivienda

Para que toda venta se produzca hay dos actores imprescindibles. Los vendedores están claros, pero el perfil del comprador plantea más dudas. Algunas de estas operaciones tendrían como objetivo prioritario el traspaso en bloque, pero el movimiento puede ser más complejo. “Aunque los fondos anuncien la venta, necesitan tener un actor similar a ellos, con capacidad de apalancamiento para poder endeudarse con esa compra en un momento en el que el precio ha subido”, sostiene Palomera. En este sentido, todos los motivos que llevan a la venta pueden acabar siendo un impedimento para que esta se haga efectiva.

El directivo de Colliers también ve complejo que estos paquetes de viviendas se vendan en bloque. “Puede haber algún fondo entre medias o que algún paquete acabe en manos de fondos de pensiones, que buscan rentabilidades bajas a largo plazo, o de algún family office, pero lo normal sería que el comprador habitual acabe siendo el usuario final”, explica De la Fuente. Entre los argumentos que sostienen esta hipótesis, que la mayoría de estas viviendas fueron construidas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2008, y no cuentan con los códigos técnicos relativos a la normativa ambiental. “Un fondo necesita que estas viviendas sean eficientes desde el punto de vista energético porque, a partir de 2030, será obligatorio que todas las casas que se alquilen cuenten con una calificación energética E”.

Muchas de esas viviendas provienen de trasvases de las entidades bancarias a estos fondos de inversión, para deshacerse de casas obtenidas tras desahucios, en una estrategia que ha llevado a estos grandes vehículos de inversión a hacerse con el 8,1% de todas las viviendas en alquiler en España, con picos del 10,3 y del 11,1% en Madrid y Catalunya, respectivamente, según el Banco de España, con datos de 2021, que les otorga un “modesto peso relativo” en el mercado del alquiler residencial. Al otro lado, estarían el otro 90%, en manos de personas físicas, una tasa que abarca desde quien tiene una vivienda alquilada hasta quien posee varias o decenas de ellas. Un perfil que Palomera cree que puede fijarse en estas ofertas.

Las viviendas de la EMVS

Al margen de estas, están los miles de alquileres que los fondos gestionan, sin tener la propiedad, como los de la Sareb, que lleva Aliseda, participada por Blackstone. “En general, les ha ido bien gestionando viviendas durante los últimos años, porque han obtenido una buena rentabilidad, muchas veces recibiendo contratos anteriores y celebrando nuevos con precios del doble o el triple de lo que venían cobrando”, señala Alejandra Jacinto, de la Cooperativa de Abogados de Madrid (CAES). Jacinto fue una de las portavoces de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) cuando esta denunció el “desmantelamiento y expolio de la vivienda pública” en la Comunidad de Madrid, tras la venta de casi 3.000 viviendas de protección oficial del Instituto de la Vivienda (IVIMA) a empresas y fondos de inversión y de otros 1.860 pisos protegidos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS).