En 2023 se registraron 409 hipotecas inversas, que no terminan de despegar en España, algo que los expertos atribuyen a factores culturales, desconocimiento y poca educación financiera

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La joya de la corona de la riqueza en España es la vivienda. Esto explica que las generaciones de más edad sean las que se sitúan en la parte alta del gráfico que dibuja la Encuesta Financiera de las Familias, que elaboran el Banco de España y el Instituto Nacional de Estadística. Los mayores de 65 años acumulan, de media, en torno a 450.000 euros. Aquí se incluye la casa, que tienen en propiedad más del 88%. Así, tras las cifras macroeconómicas y las medias aritméticas se esconden realidades contradictorias. ¿Puede tener problemas para llegar a fin de mes una persona con 200.000, 300.000 o casi medio millón de euros de patrimonio?

La respuesta tiene tanto matices como casos individuales. Un ejemplo: una mujer de 75 años, que hace 60 años pudo comprar una vivienda en una zona céntrica de una gran ciudad, que ahora se ha revalorizado, pero que tiene una pequeña pensión y no ha podido ahorrar. Su riqueza será elevada, porque el precio de su casa ha subido, pero tal vez sus ingresos no le permitan asumir de forma holgada la luz, el agua ni la cesta de la compra, que no se pueden pagar con metros cuadrados. Para capitalizar ese patrimonio, en los últimos años han ido surgiendo productos de inversión y diversas fórmulas, como las hipotecas inversas, las rentas vitalicias o las nudas propiedades que, por el momento, no terminan de despegar en España.

Las hipotecas inversas se regularon en 2007 y su mecanismo es aparentemente sencillo. Como su propio nombre indica, funcionan al revés que las hipotecas convencionales. “Es el titular [de la vivienda] quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso, normalmente en forma de renta mensual”, pero “además de no perder la propiedad de su vivienda, podrá seguir utilizándola hasta su fallecimiento”, indica el Banco de España.

En la práctica, se trata de un préstamo que los herederos tendrán que devolver si quieren mantener la vivienda, y cuyo importe depende del valor de la casa, la edad de la persona que lo contrata y si se opta por recibir las cantidades durante un periodo determinado o de forma vitalicia.

“Es cierto que en España no ahorramos a través de los productos tradicionales, pero sí lo hacemos a través de la vivienda. En total, los mayores de 65 años tienen unos 800.000 millones de euros ahorrados en inmobiliario, seis veces más de lo que hay en todos los planes de pensiones”, explica el director de desarrollo de negocio de Óptima Mayores, Iñigo Hernández, quien señala que este ahorro “todavía no se ve como una alternativa de la que obtener liquidez en las jubilaciones”. Su empresa se dedica a asesorar a clientes y estima que han intermediado con cuotas de mercado por encima del 80%.

Sin embargo, las contrataciones de estos productos son testimoniales. Según los datos del registro del Consejo General del Notariado, entre 2017 y 2023 se firmaron unas 1.500 hipotecas inversas, aunque con un claro incremento en los últimos ejercicios.

Para Hernández, la principal razón por la que este tipo de productos no terminan de despegar es porque “existe un enorme desconocimiento”. “La gente no sabe lo que son las hipotecas inversas o cree que el banco se queda con tu casa. Es una idea preconcebida que cuesta muchísimo eliminar”, indica. No obstante, aclara que “como es un préstamo, alguien tiene que devolver esa deuda, pero los herederos van a heredar una casa que vale mucho más, porque el producto está diseñado para que así sea”, aclara.

Según el último barómetro de la Asociación de usuarios financieros (Asufin), publicado en febrero, el tipo de interés de este producto “sigue siendo mucho más elevado, un 2,49%, que la media de las hipotecas para la compra de vivienda”.

En un trabajo previo, en colaboración con la Universitat de Barcelona, esta organización ya concluía que este producto financiero “presenta importantes inconvenientes, que hacen que el contrato no sea lo suficientemente rentable”. Entre ellos, la alta prima a la que se debe hacer frente si la modalidad contratada es la vitalicia, que el importe máximo que se puede recibir sea de una tercera parte del valor del inmueble o que los gastos de tasación vayan a cargo del propietario.

Hay otro punto relevante, que señala este informe —'La hipoteca inversa. Estudio de la figura y guía práctica'— y que choca de frente con una eje cultural de la familia española, la voluntad de dejar la casa en familia a los hijos. “No hay certeza de que los herederos conservarán el inmueble ya que puede darse el caso de no poder asumir la deuda y, a pesar de que la entidad concedente diseña la operación para que exista diferencial entre el valor de la vivienda y la deuda, les podría generar una gran carga”, indican.

“Hay poca competencia en el mercado y, cuando esto ocurre, las cosas son caras. En general, están dando poco dinero a intereses bastante altos”, explica la directora jurídica de Asufin, Marisa Protomártir. Este producto está limitado a entidades financieras, bancarias y aseguradoras.

Algunas gestoras han mostrado su interés en explotar este mercado en los últimos meses. A finales de 2024, Almagro Capital, líder de la vivienda inversa en España, anunció una inversión de 100 millones de euros hasta 2026 en esta modalidad, a través de una Socimi (inmobilizaria cotizada en Bolsa y con importantes ventajas fiscales). Ese verano, AC Residencial comenzó a cotizar con una capitalización de 30,5 millones de euros.

“No es un producto masivo”

En noviembre de 2023, Santander y Mapfre comenzaron a comercializar su hipoteca inversa. Un producto que tenía como objetivo “ayudar a los mayores de 65 años a obtener ingresos mensuales de su vivienda y poder así complementar su pensión”. El presidente de la aseguradora, Antonio Huertas, reconocía hace unas semanas que “no es un producto masivo” y que es “complejo”. “Se han vendido más de 300 hipotecas en estos dos años”, cuantificaba en un encuentro financiero organizado por Expansión y la consultora KPMG, en el que lamentaba que “la regulación es clara”, por lo que “los supervisores no tienen claro dónde asentar el producto”.

“Parece que las entidades intentan poner en marcha otra vez este mecanismo, pero tengo dudas sobre su funcionamiento”, indica el economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo. Pese a que la masa de población envejecida es cada vez mayor y se viven más años con enfermedades crónicas, para las que se necesitan cuidados específicos, hay un factor cultural, más que financiero. “Los herederos no quieren que se pierda la propiedad de la vivienda y, con las hipotecas inversas, o tienes que pagar unos costes muy elevados o se pierde”, considera.

Con estos condicionantes, el perfil tipo son personas sin una red familiar cercana, ni ahorros. “Los padres de clase media españoles no tienen este problema”, indica Protomártir, que defiende otras fórmulas “más sencillas”, como la nuda propiedad. Estas operaciones están cada vez más presentes en los portales inmobiliarios. Solo en Idealista, hay actualmente cerca de 1.000 anuncios de este tipo, según el conteo provincia a provincia elaborado por elDiario.es. Es la foto de un momento concreto, pero apunta a que la mayor oferta se da en Madrid (178), Barcelona (102) y Alicante (84).

A grandes rasgos, con la nuda propiedad, el dueño de la casa vende la propiedad, a un precio notablemente por debajo de mercado, pero mantiene el usufructo. Es decir, puede seguir utilizando la vivienda mientras viva —o hasta que se pacte, por ejemplo, hasta la entrada en una residencia—, mientras el nuevo propietario tendrá que esperar a que esta persona fallezca para tomar posesión completa de la casa. En estos casos, los compradores suelen ser fondos de inversión, pero, a diferencia de las hipotecas inversas, también están abiertas a particulares.