Grandes propietarios con terrenos expropiados para la construcción del polémico proyecto turístico Cuna del Alma, en el Puertito de Adeje (sur de Tenerife), han conseguido arrancar al Ayuntamiento, liderado por el socialista José Miguel Rodríguez Fraga, un convenio urbanístico para reclasificar 134.000 metros cuadrados de suelo rústico a urbanizable en otro punto del municipio.

Según documentación a la que ha tenido acceso Canarias Ahora, los promotores de ese convenio, la comunidad de herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias, contaban con terrenos en el Puertito que fueron propuestos a expropiación en octubre de 2020 para la urbanización de Cuna del Alma por valor de cientos de miles de euros. Pocos meses más tarde, en abril de 2021, llevaron al Consistorio la propuesta del convenio que convertiría en urbanizable también terrenos suyos en el casco urbano de la localidad.

Fuentes del Ayuntamiento de Adeje niegan que exista una relación entre ambas actuaciones. Argumentan que las razones detrás de la firma del pacto, cuya aprobación “definitiva” llegó este mismo verano, responden a “decisiones técnicas y de sentido común”. La iniciativa busca solucionar el “colapso” de la movilidad motorizada en el centro del municipio y aumentar la oferta de vivienda. Para ello propone un nuevo viario provisional y hasta 250 viviendas protegidas de unos 80 metros cuadrados cada una.

Los herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias contaban en el Puertito, entre otras cosas, con parte de la nave de empaquetado ubicada en primera línea de playa que utilizaban antiguamente los trabajadores locales para exportar el plátano, un símbolo del pasado agrícola del municipio y “la única construcción incompatible” con la iniciativa turística que prevé más de 3.600 camas turísticas en una de las últimas zonas libres de cemento en el sur de Tenerife.

Gran parte de las parcelas occidental y central de la nave pertenecía a los mencionados herederos. La oriental correspondía a la promotora de Cuna del Alma, Segunda Casa Adeje SL. Y el pequeño almacén de 60 metros cuadrados incrustado en ella era de Jesús Victoriano Galindo, un hombre de ochenta años con cáncer conocido por ser el único propietario (hasta la fecha) que se niega a ser expropiado para la construcción de las controvertidas villas de lujo.

Para él, el justiprecio expropiatorio es de apenas 12.600 euros. Para los herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias, que suman casi 700 metros cuadrados de la nave, el valor alcanza los 128.000 euros. Y para la promotora de Cuna del Alma, que aporta 281 metros, 52.000 euros.

Pero eso no es todo. Los citados legatarios también eran copropietarios de terrenos que ocupan poco más de 28.000 metros cuadrados en el Puertito de Adeje (la finca registral 1.372), que ahora aportan poco más del 6,5% de la unidad de actuación y cuyo justiprecio expropiatorio es de casi cuatro millones de euros.

Muchos de ellos integran, desde mayo de 2023, la Comunidad de Bienes “Herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias”, promotora de un convenio urbanístico en el casco urbano de Adeje que busca reclasificar 134.000 metros cuadrados de suelo rústico de protección territorial, lo que viene a ser suelo rústico común, a terreno urbanizable.

La actuación fue propuesta por primera vez en abril de 2021 y ha logrado este verano su aprobación “definitiva” por parte del Ayuntamiento. El acuerdo implica modificar sustancialmente el Plan General de Ordenación (PGO) del municipio, aunque fuentes recuerdan que el Consistorio no está obligado a hacerlo si finalmente decide contra ello.

El convenio cuenta con un “doble interés público”, según el texto. Por un lado, “solventar las carencias del sistema viario urbano” de Adeje y “descargar parcialmente la presión del tráfico interno del casco que está afectando gravemente a la movilidad”. Y, por otro, “aumentar la muy escasa oferta de suelo residencial”, en especial la de vivienda protegida.

El suelo en este sector, denominado Lote 1 (entre las calles La Borda, Las Jarcias, Tegueste y el colegio Los Olivos), pertenece en casi un 80% a la Comunidad de Bienes “Herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias”; el porcentaje restante corresponde al Ayuntamiento. Es decir, 106.000 metros cuadrados de propiedad privada y poco más de 27.000 metros públicos.

Según el portal inmobiliario Idealista, el precio mínimo por metro cuadrado del suelo rústico en Adeje es de dos euros. Sin embargo, el coste del suelo urbano se dispara, con cifras que rondan de media los 500 euros por metro cuadrado. La reclasificación haría que los terrenos en el denominado Lote 1 incrementasen su valor en millones de euros. Podemos en Adeje cree que se trata de un “pelotazo urbanístico”.

“El suelo rústico es un bien escaso , y en Adeje lo están malvendiendo al mejor postor”, dijo el concejal de la formación morada Gabriel González.

En su recorrido hacia la aprobación “definitiva”, este convenio ha recibido solo dos alegaciones. Una de ellas fue formulada por el abogado tinerfeño Felipe Campos. Él indicó que no se había justificado que las “necesidades reales de ocupación” no puedan ser satisfechas por otros terrenos ya clasificados y sin desarrollar. También alertó de que no se había realizado ningún estudio que analice el supuesto colapso del tráfico rodado. Y, además, advirtió de que se había omitido en todo el procedimiento la posible afección a hábitats naturales de interés comunitario.

La respuesta de los promotores es que esos son “los únicos suelos idóneos” para responder al “problema viario” del casco urbano municipal y que esto último, el supuesto colapso del tráfico, está “totalmente justificado” en su memoria, donde se dice que el sistema es “inconexo”, cuenta con una estructura “inacabada” y es “altamente ineficaz”. No se aporta ningún estudio específico, algo que ellos dicen que no están obligados a presentar, así como tampoco deben investigar, a su juicio, la posible afección a especies protegidas en esta fase del procedimiento. Aseguran que eso tocaría en caso de que el Consistorio inicie el procedimiento de modificación del planeamiento.

Las otras alegaciones al convenio fueron presentadas por el ya fallecido Diego Betancor Curbelo, pero tenían que ver más con la forma que con el fondo del acuerdo.

La propuesta, por otro lado, utiliza el manido “urbanismo sostenible” para justificar la actuación. Sugiere que el casco de Adeje tiene “prácticamente colmatado” su suelo residencial, por lo que prever su expansión a partir de los espacios contiguos (como el del Lote 1) es “la mejor medida para minimizar el impacto de la creación de nuevas infraestructuras y reducir las necesidades de movilidad de los ciudadanos”.

“Se hace una apuesta por un consumo de suelo sostenible que favorezca la compactación y densificación de la población, evitando su dispersión por distintos núcleos aislados y con un rendimiento económico óptimo frente a la tendencia de urbanizar suelo en la periferia de las ciudades, que conlleva importantes consumos de energía, materiales y en primera instancia de suelo”, argumentan los promotores del convenio, la Comunidad de Bienes “Herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias”.

Para llevar a cabo el convenio, el Ayuntamiento de Adeje se compromete a tramitar una modificación sustancial del PGO, destinar el 30% de la edificabilidad residencial prevista a vivienda protegida e impulsar el viario provisional que conecte la Avenida Rosa de los Vientos con la Plaza de Santa Úrsula.

Los promotores, por su parte, acuerdan una cesión anticipada del suelo para la construcción de la carretera y a colaborar en la presentación de documentos asumiendo el coste total de su elaboración, estimado en 120.000 euros.

La propuesta de convenio la firman el alcalde de Adeje, José Miguel Rodríguez Fraga (PSOE), y tres administradores y representantes de la Comunidad de Bienes “Herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias”.