La cadena Hotel101 anuncia sus últimas habitaciones como una “alternativa sólida y rentable a la inversión en apartamentos en alquiler”

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“Hotel101 entra en su fase final de comercialización y, debido a la alta demanda, ya solo quedan unidades disponibles en la planta 6”. La cadena filipina, propiedad del grupo asiático Double Dragon, promociona de esta forma las últimas habitaciones del macrohotel que está levantando en el área residencial de Valdebebas, al norte de Madrid, en el que es su último impulso a un negocio que comenzó tentando a los extranjeros con las 'golden visa', el sol, la siesta, las tapas y la sangría y acabó anunciándose en Idealista y Fotocasa como una oportunidad de inversión para nacionales, tras el anuncio del Gobierno de que terminaría con ese mecanismo que permitía obtener el permiso de residencia a quien invirtiese más de medio millón de euros en el sector inmobiliario.

El hotel contará con 680 habitaciones, todavía en construcción, en Valdebebas, lo que han venido a definir como “una de las zonas de mayor crecimiento de Madrid”. Es ahí donde se construyó el Hospital Zendal, está previsto el enésimo intento de la Ciudad de la Justicia y se encuentra la parcela deportiva sin urbanizar donde el Real Madrid ha lanzado su campus tecnológico. Además del nuevo circuito de Fórmula 1, bautizado como Madring —un juego de palabras con mad (loco), ring (anillo) y Madrid—, un recorrido de 5,4 kilómetros, con una curva 'Monumental', tras la que se levanta el edificio, y donde se encuentran algunos de los asientos más caros del campeonato, por casi 1.000 euros. Esta obra ha indignado a muchos residentes y ha puesto en alerta a entidades ecologistas, que hablan de “un puzzle de difícil encaje jurídico”.

Los promotores del proyecto, la cadena hotelera Hotel101, calculaban un coste de construcción de unos 150 millones de euros, que pretendían sufragar con “la alta demanda de inversión inmobiliaria en Madrid, impulsada por la 'golden visa'”, según indicaron los propios portavoces de la empresa el día de su presentación. Los inversores objetivo eran extranjeros que pudieran desembolsar el precio de tres habitaciones, hasta superar el medio millón de euros que garantizaba ese permiso de residencia.

Sin embargo, cuando el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció hace casi un año y medio su intención de terminar con este beneficio, la estrategia viró al mercado nacional, con anuncios en portales como Idealista o Fotocasa. El fin de las 'golden visa' entró en vigor a principios de abril de este año, en un intento por “dar oportunidades a quienes hoy tienen problemas para acceder a una vivienda en lugares concretos y con tensión de precios y falta de oferta residencial”, según explicó la Ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.

“Alternativa a la inversión en apartamentos en alquiler”

Desde Bafre Inmobiliaria, la encargada de comercializar las habitaciones, señalan que el Hotel101 es una “alternativa sólida y rentable a la inversión en apartamentos en alquiler”. Está previsto que la construcción, a cargo de Ferrovial, finalice a mediados de diciembre. Cada habitación, de unos 21 metros cuadrados, cuesta 208.000 euros, más IVA, y la cadena ofrece cinco noches al año en el Hotel101-Madrid y otras tantas en alguno de los hoteles que gestiona en el resto del mundo, en ciudades como Manila, o en los futuros proyectos en Japón y Estados Unidos. De hecho, en los próximos años prevé ampliar su presencia a más de 25 países.

Al margen de las noches de hotel, desde la inmobiliaria ponen el foco en la “rentabilidad asegurada”. Solo la ciudad de Madrid recibió en 2024 más de 11 millones de visitantes, con un mercado internacional que representó el 56% del total. Según los datos de la empresa municipal Madrid Destino, se realizaron más de 23 millones de pernoctaciones, principalmente de turistas provenientes de Estados Unidos, Italia, Francia, Reino Unido y México. Y el hotel está en una zona de máxima expansión urbanística, a escasos 10 minutos del aeropuerto y junto a Ifema.

De hecho, las administraciones madrileñas han apostado por facilitar la apertura de hoteles, tanto en la periferia como en el centro de la capital, en una estrategia por continuar con la turistificación y la masificación de la ciudad. Según los datos del Ayuntamiento, el municipio cuenta con unas 93.000 plazas hoteleras, el 65% de cuatro y cinco estrellas. Sin contar con las viviendas vacacionales, ni los 15.000 pisos turísticos ilegales, identificados por el Ministerio de Consumo.

Con esta apuesta por el turismo, de ocio o negocios, la cadena cuenta con una calculadora de rendimiento de inversión en la que, con una ocupación del 100%, el rendimiento anual proyectado rondaría el 8,5%, unos 17.700 euros al año. En caso de que esta ocupación fuera del 30%, el retorno sería de unos 6.360 euros al año, según estas estimaciones. Estos datos son más bajos que los que la cadena aseguraba en un principio, cuando en sus folletos indicaba una rentabilidad máxima del 9,84%.

Este modelo de negocio, en el que el promotor del edificio lo vende por habitaciones o cuotas para que los propietarios le transfieran la gestión es todavía residual en España, pero una “buena fórmula de inversión para gente que no tiene la capacidad económica de comprarse un edificio”, explica el presidente de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat), Ramón Estalella. El perfil de ese inversor es variado, desde particulares hasta empresas o family office, pero también fondos de inversión. “Es un modelo muy desarrollado en América, pero todavía poco en España, aunque creo que irá creciendo”, indica.

La estructura hotelera ha variado mucho en las últimas tres décadas. Según los datos de la Cehat, en 1990, el 99% de los propietarios eran a la vez gestores; en 2000, ese porcentaje se redujo a casi la mitad; y según una encuesta de la Confederación, en 2020, en el 65% de los casos se separa la gestión de la propiedad. “Marriot y Hilton —dos de las cadenas hoteleras más grandes del mundo— tienen cero hoteles en propiedad. No son dueños, sino gestores”, pone como ejemplo Estalella, que cita otro ejemplo más cercano: el Meliá Castilla, que se inauguró en 1970 como una comunidad de propietarios.