Una informe de la tasadora UVE Valoraciones evidencia la brecha entre los precios de oferta de las plataformas y los de compraventa: los primeros apuntan a subidas de casi el 40%, mientras los segundos rozan el 30% en los últimos cuatro años

La misión imposible de negociar el precio con la vivienda disparada: “Cansa que te quiten los pisos en las narices”

Un piso no cuesta lo que dicen los anuncios de Idealista ni Fotocasa. Aunque los datos de las grandes inmobiliarias suelen tomarse como referencia para hablar del encarecimiento de la vivienda, la brecha entre el incremento de los precios de oferta que marcan las plataformas y los declarados ante los registradores o los notarios en los últimos cinco años muestra diferencias de hasta el 44%, según un estudio de la tasadora UVE Valoraciones, publicado este martes.

La compañía ha comparado la evolución de los incrementos de los precios de oferta que publican Fotocasa e Idealista y el índice de importes unitarios del Instituto Nacional de Estadística con los precios declarados de compraventa del Ministerio de Transportes —quien recoge esta estadística—, los notarios, los registradores y las hipotecas del propio INE. Los resultados no son halagüeños para los compradores en ningún escenario, pero las diferencias son notables. Mientras en el primer grupo se perciben subidas de casi el 40%, en el segundo se anotan alzas que rozan el 30%.

“Estas discrepancia se explica por la metodología de medición y por la situación real del comprador. Los datos indican que los índices basados en ofertas crecen más rápido que los basados en compraventas declaradas”, indica el presidente de la tasadora Germán Pérez Barrio, que añade que, “en gran medida, la diferencia responde al aumento de ofertas en zonas caras, al mayor peso de las transacciones en áreas más asequibles y al desplazamiento de la demanda hacia viviendas más pequeñas”.

Aunque estas diferencias no son, a juicio de la tasadora, propias de una burbuja inmobiliaria, el informe sí habla de la necesidad de “vigilancia” ante la “aceleración actual de los precios”, que podría ser síntoma “de que el proceso de creación de burbujas, al menos locales, podrá estar iniciándose”.

La diferencia entre los precios de oferta y de compraventa es, hasta cierto punto, normal. Es lo que se conoce como 'efecto ancla' y marca la cifra sobre la que se producen las conversaciones. “Cuando el propietario fija un precio, la negociación se produce en torno a ese precio, así que la tendencia es dejarlo alto, para tener margen para bajar”, indicaba el investigador en KSNET, Pablo Tucat en este reportaje. Pero también la agrandan todas esas transacciones que se hacen al margen de los grandes portales, a través de otros mediadores, como agencias o a través del boca a boca.

En cuanto a los precios medios por vivienda, las diferencias también son notables. Mientras los de oferta de las plataformas hablan de cifras que se sitúan en entornos cercanos a los 300.000 euros, los precios de importe hipotecado del INE y los registradores, que beben en realidad de la misma fuente, hablan de valores por debajo de los 165.000. En estos casos hay que tener en cuenta que muchas hipotecas requieren una entrada, que no figura en esta curva y que, en 2023, más de la mitad de las operaciones se realizaron al contado. Es decir, sin hipoteca.

Para la tasadora, el índice elaborado por el INE, a partir de los datos del notariado, es “el que mejor refleja la evolución real del mercado”. En concreto, este índice arroja subidas acumuladas en los precios unitarios del 40% desde 2021. Mientras, los precios medios de las viviendas lo hacen “a un ritmo más contenido”, de entre el 30 y el 35%. ¿El motivo? Con las subidas del metro cuadrado, los compradores renuncian al espacio, provocando una “disminución de superficie media” de las casas adquiridas, “ya que los compradores se han visto obligados a optar por inmuebles más pequeños ante el aumento de precios y tipos de interés”.

El análisis determina que la subida de los precios entre 2021 y mediados de 2023 ha sido “coherente con la economía”, con un IPC acumulado del 21,36% y un PIB nominal del 45%. Sin embargo, a partir de la segunda mitad del año 2023, “se observa un incremento significativo de los precios de las viviendas”, con subidas del 12,7% con un PIB nominal creciendo al 5,8%. Ese incremento en los precios, registrado de abril a junio de 2025, supuso la mayor subida interanual en 18 años. Y, al margen de datos macroeconómicos, hay otro factor a tener en cuenta: en una economía que “va como un cohete”, según dijo el presidente del Gobierno Pedro Sánchez en 2024, los sueldos no han subido en la misma medida. En el primer trimestre de este ejercicio, el salario medio en España era de 2.290 euros brutos al mes, en doce pagas. Habían aumentado un 3,8%, frente al 12,7% de la vivienda.

La información recabada por UVE Valoraciones sirve para constatar una evidencia: las plataformas, que son parte interesada en el sector, tiran de los precios para arriba a nivel estatal. Pero no permite analizar zonas concretas, que muestren realidades inmobiliarias diferentes. Por ejemplo, como aclara el informe, la diferencia puede deberse a que las compraventas se están produciendo con mayor intensidad en provincias más asequibles, mientras el grueso de los anuncios se publican en grandes urbes, con precios más caros.

En una comparativa entre la evolución de los precios de oferta de Idealista y los de venta, recogidos por el Consejo General del Notariado, entre los años 2012 y junio de 2024, elaborada por el equipo de datos de elDiario.es, con el foco en Barcelona, Bilbao, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia, Zaragoza, Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca, se mostraban ya diferencia significativas en prácticamente todas ellas. Con la curva a más largo plazo, se aprecia como en la épocas de recesión la brecha es incluso más alargada, mientras en los momentos de bonanza económica y alta demanda, esta se acorta en estas zonas.

Evolución semestral del precio medio del metro cuadrado de la oferta publicada en Idealista y de la venta recogida por el Consejo General del Notariado. Desliza el cursor para obtener más detalle de cada municipio

Fuente: CGN | Idealista

En un momento en el que la demanda lo aguanta casi todo en zonas tensionadas, hay voces que reclaman datos públicos y oficiales más rápidos y transparentes, que eviten que el mensaje que cale en la sociedad sea el de las grandes plataformas y dé más opciones de negociación a los ciudadanos que necesitan información a la hora de comprar una vivienda, pero también para alquilar.

Porque la brecha también se nota en el alquiler. La diferencia entre los precios reales de los contratos que recoge el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Servapi), estaba en 2023 en unos 8,2 euros por metro cuadrado, mientras los que se ofertaban en Idealista se situaban en 12,1 euros. En este caso, no obstante, el aumento de los precios era muy parecido, de un 12,3% de 2020 a 2023, según los datos del Ministerio, y de un 13%, según los de la empresa.

Precisamente, uno de los requisitos que el Ministerio de Vivienda ha puesto a las comunidades autónomas para adherirse a su Plan Estatal, dotado con 7.000 millones de euros, es que estas aporten datos transparentes, que permitan conocer la situación real del mercado y no la que dibujan compañías privadas, con intereses particulares.