El nuevo cuello de botella de la vivienda en CDMX: poca tierra disponible, igual a precios altos y crisis habitacional

Tan solo el 0.018% de la superficie total de la Ciudad de México está disponible para la edificación de nuevas viviendas : es decir, apenas 27.2 hectáreas , según un diagnóstico de la Secretaría de Vivienda. Debido a sus dimensiones, la capital del país es la entidad con menor reserva territorial. En contraste, Jalisco y Quintana Roo contaban con 9,972.5 y 8500.6 hectáreas en 2019, de acuerdo con datos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano.

El déficit de suelo para cubrir la demanda habitacional es uno de los grandes retos que enfrentan varios estados del país, como Puebla , Chihuahua , Baja California Sur . Aunque en algunos hay grandes reservas de tierra, la mayoría no cuenta con acceso a servicios básicos o se encuentra en zonas donde es muy difícil acercarlos. El creciente aumento en los precios y la dificultad para acceder a créditos hipotecarios también complican que los mexicanos accedan a vivienda propia.

El costo del suelo urbano

En agosto, Expansión explicaba que, ante el alto costo del sueño urbanizado, la construcción de viviendas se trasladaba a zonas alejadas de los centros de trabajo, lo que obligaba a las personas a invertir mucho de su tiempo tan solo en trasladarse. Y es que, de acuerdo con la inmobiliaria Lamudi, entre 2005 y 2023, el precio del suelo aumentó 139% , mientras que el costo de la vivienda y los materiales lo hicieron 63% y 79%, respectivamente. 

En la CDMX, en 2022 el precio promedio por metro cuadrado era de 19,151 pesos . Sin embargo, en alcaldía como la Cuauhtémoc, el valor promedio era de 42,900 pesos por metro cuadrado. Según Ricardo González Lomelí, presidente de la CMIC en la capital, eso provoca que en colonia como Roma, Condesa e Hipódromo, el precio por metro cuadrado rebasa la capacidad de financiamiento de los programas de Infonavit.

Ante esto, muchas personas han optado por construir sus propias viviendas prácticamente donde pueden, según Gonzalez Lomelí, se trata de casi nueve millones de viviendas en el país que " no tienen un vivienda adecuada ya sea por falta de servicios o por su ubicación Todavía hay desplantes de vivienda en lechos de ríos o en barrancas, zonas de alto riesgo ".

Predios subutilizados, la opción de la CDMX

Como señala La Jornada , una alternativa a la falta de suelo en la capital es el uso de predio subutilizados , es decir, estacionamientos, terrenos baldíos o espacios con poca superficie de construcción. Según datos del catastro, hay 8,624 de estos terrenos, un total de 9,579,866 metros cuadrados de reserva potencial para la construcción de vivienda social. 

La alcaldía Álvaro Obregón posee la mayoría de estos predios, con un total de 2,305. Le siguen la Benito Juárez, con 1,454 terrenos; Cuajimalpa, con 956; Azcapotzalco, con 876, e Iztacalco, con 627 predios. Tlalpan, Venustiano Carranza y Xochimilco son las alcaldías con menos predios subutilizados, con 127,119 y 90, respectivamente.

Casas deshabitadas porque no hay cómo pagarlas

Otro obstáculo que impide a acceder a una casa o departamento en la Ciudad de México es que los precios de los mismos no dejan de crecer. En las alcaldías ubicadas en el centro, las casas tienen un valor promedio de 7 millones de pesos . Hacerse con un departamento tampoco es tan fácil, pues el costo promedio de estos es de 3.6 millones de pesos. 

En alcaldías como Benito Juárez, Coyoacán, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo comprar una casa puede costar más de 10 millones de pesos. Los departamentos más caros están en La Magdalena Contreras, Tlalpan y Álvaro Obregón, donde superan los 5 millones.

Los altos costos de comprar (e incluso rentar) una propiedad en CDMX, ha provocado una gran cantidad de inmuebles deshabitados. Según datos del Inegi, tan solo en la CDMX, entre el 2000 y el 2020, el número de viviendas contabilizadas subió de 2,348,889 a 3,036,239 , es decir, casi 30%. No obstante, la cifra de propiedades deshabitadas fue 194,154 a 207,026 en el mismo periodo. 

Rentar en CDMX, hasta en 100,000 pesos

De acuerdo con El Universal , rentar un departamento en la capital cuesta en promedio 14,958 pesos , mientras que una casa cuesta alrededor de 39,854 pesos. Sin embargo, en alcaldías como Cuajimalpa, Álvaro Obregón y Benito Juárez, el alquiler de un departamento puede llegar a los 22,000 pesos, y el de una casa, casi 100,000 pesos. 

El número de propiedades de uso temporal o de renta breve en la Ciudad de México creció nada menos que 224.6% en el mismo periodo. Según datos del Inegi, de 22,122 unidades de alquiler en el 2000 pasaron a 71, 780 en 2020 . Para la CMIC, la regulación del uso de plataformas digitales es clave para garantizar el acceso a vivienda digna.

De acuerdo con el Consejo Directivo del Colegio de Ingenieros Civiles de México , el país necesitas estrategias que vinculen seguridad, accesibilidad, eficiencia y asequibilidad. Entre sus propuestas más destacadas del organismo están la modificación de planes de ordenamiento territorial la generación de reservas de suelo asequibles, así como la simplificar trámites y la creación de esquemas de ahorro e inclusión financiera para trabajadores no afiliados a programas de vivienda.